興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委日前表示，明年房地產(chǎn)投資中棚改將調(diào)減，而租賃將增加。他認(rèn)為，在不考慮擠出效應(yīng)的情況下，租賃房建設(shè)大概能拉動(dòng)房地產(chǎn)投資3%的增長(zhǎng)。

住房租賃最火爆的細(xì)分領(lǐng)域，又莫過(guò)于長(zhǎng)租公寓，包括中介、酒店、開(kāi)發(fā)商在內(nèi)的各類(lèi)公寓運(yùn)營(yíng)商都紛紛進(jìn)入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。與此同時(shí)，商業(yè)銀行進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓行業(yè)的消息也屢見(jiàn)報(bào)端，四大行中即有三家先后宣布涉足長(zhǎng)租公寓，提供資金支持。

大環(huán)境改善利好的同時(shí)，長(zhǎng)租公寓的參與者如何形成規(guī)模化經(jīng)營(yíng)，并解決租賃回報(bào)慢、成本回籠慢的問(wèn)題？資產(chǎn)證券化無(wú)疑是這些問(wèn)題的最佳解決方案。

此前已獲準(zhǔn)發(fā)行的五單長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域ABS(資產(chǎn)證券化)產(chǎn)品，發(fā)行主體分別涉及魔方公寓、自如、新派公寓、保利地產(chǎn)、招商蛇口五大長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，合計(jì)獲準(zhǔn)發(fā)行規(guī)模達(dá)121.2億元。加上剛剛獲批的200億元飛馳ABN(資產(chǎn)支持票據(jù))，獲批發(fā)行的住房租賃資產(chǎn)證券化規(guī)模已經(jīng)達(dá)到320多億。

運(yùn)營(yíng)模式的不一，使得上述融資方在ABS發(fā)行架構(gòu)上選擇不同：

采用托管或者轉(zhuǎn)租模式的運(yùn)營(yíng)商(譬如魔方公寓、自如)，由于對(duì)租賃物業(yè)不具備所有權(quán)，更多是通過(guò)信托受益權(quán)類(lèi)ABS來(lái)盤(pán)活未來(lái)租金收入。

自持租賃物業(yè)的運(yùn)營(yíng)商則通過(guò)開(kāi)展權(quán)益型類(lèi)REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)業(yè)務(wù)來(lái)實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，譬如新派公寓、保利地產(chǎn)發(fā)行的兩單REITs產(chǎn)品。其基礎(chǔ)資產(chǎn)均為私募基金份額，底層資產(chǎn)則為委托貸款利息和股息。

同樣是自持租賃物業(yè)，招商蛇口獲準(zhǔn)發(fā)行的全國(guó)首單長(zhǎng)租公寓抵押貸款資產(chǎn)證券化產(chǎn)品(簡(jiǎn)稱(chēng)